Le notaire italien et le dépôt du prix : acheter en Ligurie

En Italie, l'achat d'un bien se conclut par le rogito, l'acte authentique signé devant un notaire (notaio). Comme en France, le notaire italien est un officier public. Mais attention à ne pas transposer vos repères : le déroulement de la vente, les délais et le dépôt du prix sont régis par le droit italien. Par exemple, il n'existe pas en Italie de délai de rétractation de dix jours comme pour le compromis français, et le prix ne transite pas automatiquement par le notaire : il faut le demander. Voici ce que fait le notaire italien et comment fonctionne le dépôt du prix.

Qui choisit et paie le notaire
Selon le Code civil italien, les frais de l'acte de vente sont à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire (art. 1475). C'est donc en général l'acheteur qui choisit le notaire. Les honoraires sont libres depuis 2012 : demandez un devis écrit, que le notaire doit fournir avec les frais (loi 124/2017, art. 1, al. 150).

Ce que vérifie le notaire avant l'acte
La loi notariale italienne (loi 89/1913, art. 28) interdit au notaire de recevoir des actes contraires à la loi. Concrètement, avant la signature, le notaire :

• vérifie que le vendeur est bien propriétaire en retraçant l'origine de propriété ;
• consulte les registres immobiliers pour repérer hypothèques, saisies et autres inscriptions ;
• indique dans l'acte les données d'urbanisme du bien (art. 46 du décret 380/2001 ; pour les constructions antérieures au 17 mars 1985, art. 40 de la loi 47/1985) ;
• fait déclarer la conformité entre l'état réel, les données cadastrales et le plan ; sans elle, l'acte est nul (art. 29, al. 1-bis, loi 52/1985) ;
• mentionne dans l'acte le mode de paiement du prix et l'intervention éventuelle d'un agent immobilier (art. 35, al. 22, décret-loi 223/2006), et effectue les contrôles anti-blanchiment (décret législatif 231/2007).

Le notaire contrôle les documents, pas l'état réel du bien : en Ligurie, nous conseillons un rapport de conformité urbanistique avant le compromesso (avant-contrat).

Le risque entre la signature et la transcription
Après l'acte, le notaire l'enregistre et le transcrit aux registres immobiliers. C'est la transcription qui rend l'achat opposable à tous. Entre les deux, une hypothèque ou une saisie pourrait être inscrite contre le vendeur. Si le prix est déjà versé, le récupérer peut être difficile.

Comment fonctionne le dépôt du prix
La loi 147/2013 (art. 1, al. 63 à 67), modifiée par la loi 124/2017, oblige le notaire à verser le prix sur un compte dédié si au moins une des parties le demande, acheteur ou vendeur.

• Le jour de l'acte, l'acheteur remet le prix (ou le solde) au notaire, en général par chèque de banque ou virement. Si les fonds viennent de l'étranger, prévoyez le virement vers un compte italien suffisamment tôt.
• Les sommes déposées sont séparées du patrimoine du notaire : elles n'entrent pas dans sa succession et ne peuvent être saisies ni par ses créanciers ni par ceux du vendeur.
• Après l'enregistrement et la transcription, le notaire vérifie qu'aucune nouvelle inscription n'est apparue contre le vendeur et paie « sans délai », en général en quelques jours ouvrés.
• Les intérêts du compte ne vont ni aux parties ni au notaire : la loi les affecte au crédit aidé aux petites et moyennes entreprises.

Le dépôt peut aussi dépendre d'un événement précis, comme la radiation de l'hypothèque du vendeur.

La langue de l'acte
Si vous ne parlez pas italien, la loi notariale impose l'intervention d'un interprète ou une traduction de l'acte (loi 89/1913, art. 54-55). Organisez-le à l'avance avec le notaire.

Est-ce utile ?
Pour l'acheteur, c'est une vraie protection, surtout si le vendeur a des dettes, un crédit à rembourser ou si la vente est complexe. Pour le vendeur, le coût principal est le temps : il est payé quelques jours après l'acte. Les honoraires du dépôt ne sont pas fixés par la loi : faites-les préciser dans le devis. Le bon moment pour le prévoir est le compromesso.

Nous l'organisons avec vous avant l'acte
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne les acheteurs étrangers à Sanremo, Bordighera et sur toute la Riviera di Ponente. Nous préparons avec vous les documents du bien, coordonnons avec le notaire délais et paiement, et restons à vos côtés jusqu'à la remise des clés.
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Article informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.