Frais et taxes pour acheter une maison en Italie

Quand on achète une maison en Italie, les taxes, les honoraires du notaire et la commission d'agence s'ajoutent au prix. Le montant dépend surtout de deux choses : qui vend (un particulier ou une entreprise) et si le logement sera votre résidence principale (prima casa) ou une résidence secondaire. Ces règles relèvent du droit italien et s'appliquent à tout acheteur, quelle que soit sa nationalité. Les « frais de notaire » que vous connaissez en France ne se calculent pas de la même façon.

1. Achat à un particulier : le droit d'enregistrement
Quand le vendeur est un particulier (ou une entreprise qui vend sans TVA), on paie le droit d'enregistrement (imposta di registro) :

• résidence secondaire : 9 % ;
• résidence principale : 2 % ;
• minimum 1 000 € dans les deux cas ;
• plus les taxes hypothécaire et cadastrale de 50 € chacune.

2. La règle de la valeur cadastrale (prezzo-valore)
Si l'acheteur est un particulier et le demande dans l'acte, le droit d'enregistrement se calcule sur la valeur cadastrale et non sur le prix (art. 1, al. 497, loi 266/2005). La valeur cadastrale part du revenu cadastral du bien (rendita catastale), majoré de 5 % et multiplié par 110 pour une résidence principale et par 120 pour les autres logements. Elle est presque toujours bien inférieure au prix, donc la taxe baisse fortement. Le prix réel doit tout de même figurer dans l'acte.

3. Achat à une entreprise avec TVA
Si vous achetez à un promoteur ou à une entreprise de rénovation qui vend avec TVA :

• TVA à 10 %, ou 22 % pour les logements de luxe (catégories cadastrales A/1, A/8, A/9) ;
• TVA à 4 % pour une résidence principale ;
• plus droit d'enregistrement, taxe hypothécaire et taxe cadastrale de 200 € chacun.

Dans ce cas, la taxe se calcule sur le prix, pas sur la valeur cadastrale.

4. L'avantage « résidence principale » : qui y a droit
Les taux réduits (2 % ou TVA 4 %) s'appliquent si le logement n'est pas de luxe, si l'acheteur réside dans la commune ou y transfère sa résidence dans les 18 mois, et s'il n'y possède pas déjà un logement ni un autre bien acheté en Italie avec le même avantage (sauf s'il le vend dans les 2 ans, pour les achats à partir de 2025). Si les conditions ne sont pas remplies, la différence de taxe est due, avec une pénalité de 30 % et les intérêts.
Si vous vivez à l'étranger et ne transférez pas votre résidence en Italie, l'achat est traité comme une résidence secondaire.

5. Notaire et agence

• Notaire (notaio) : il n'existe pas de tarif légal fixe ; demandez un devis écrit avant l'acte. En général, c'est l'acheteur qui choisit et paie le notaire. Comme en France, il est un officier public impartial.
• Agence : la commission est celle convenue par écrit, plus 22 % de TVA. L'acte doit indiquer le montant versé à l'agence (art. 35, al. 22, décret-loi 223/2006).

6. Achat avec un crédit
Un crédit immobilier italien supporte une taxe de substitution de 0,25 % du montant prêté pour une résidence principale et de 2 % pour les autres logements. S'y ajoutent en général l'expertise de la banque et les honoraires du notaire pour l'acte de prêt.

7. Après l'achat

• IMU : taxe annuelle sur les résidences secondaires, au taux fixé par la commune (loi 160/2019).
• TARI (ordures) et abonnements.

En résumé
Pour une résidence secondaire achetée à un particulier avec la règle de la valeur cadastrale, les taxes représentent en général une petite part du prix. Pour les calculer sur un bien précis, il faut son revenu cadastral, indiqué dans l'extrait du cadastre (visura).

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