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Acheter un bien en Ligurie quand on est étranger : le guide

À quelques kilomètres de Menton et de Monaco, la Riviera ligure attire de nombreux acheteurs français. La procédure est simple, mais elle n'est pas la même qu'en France. Pour un bien situé en Italie, c'est le droit italien qui s'applique, quelle que soit la nationalité de l'acheteur (art. 51 de la loi italienne 218/1995). Voici les étapes principales ; le guide complet, avec les frais, les taxes et les check-lists, est à télécharger gratuitement en bas de l'article.

1. Qui peut acheter

• Les citoyens de l'Union européenne achètent aux mêmes conditions que les Italiens.
• Les ressortissants d'autres pays, y compris le Royaume-Uni depuis le Brexit, peuvent acheter si leur pays accorde le même droit aux Italiens. C'est la « condition de réciprocité » (art. 16 des Dispositions préliminaires du Code civil italien), et c'est le notaire qui la vérifie.
• Acheter un bien ne donne pas droit à un titre de séjour.

2. Le code fiscal italien

Il faut un codice fiscale, le numéro fiscal italien. On l'obtient auprès de l'Agenzia delle Entrate ou du consulat d'Italie. Un compte bancaire italien n'est pas obligatoire, mais il est pratique.

3. L'offre d'achat

L'acheteur signe une offre écrite, en général avec un dépôt. Elle l'engage pendant la durée indiquée (art. 1329 du Code civil italien). Si le vendeur l'accepte, le contrat est formé (art. 1326).

4. Le compromesso : attention, pas de délai de rétractation

Le compromesso (contrat préliminaire) engage les deux parties à signer l'acte définitif.

• Il est obligatoirement écrit (art. 1351).
• On verse en général une caparra confirmatoria (art. 1385). Si l'acheteur renonce, il la perd. Si le vendeur renonce, il la restitue au double.
• Il est enregistré dans les 20 jours et peut être publié au registre foncier (art. 2645-bis) pour protéger l'acheteur.

Point essentiel : en France, le compromis de vente donne à l'acheteur non professionnel dix jours de rétractation (art. L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le droit italien ne prévoit aucun délai de ce type. Une fois le compromesso signé, on ne peut plus revenir en arrière sans perdre la caparra.

5. Les vérifications

Avant l'acte, on vérifie la conformité cadastrale (art. 29, al. 1-bis, loi 52/1985), la conformité urbanistique (art. 46 du DPR 380/2001 ; pour les bâtiments commencés avant le 17 mars 1985, art. 40 de la loi 47/1985), le diagnostic énergétique APE et l'absence d'hypothèques. Le guide complet contient la check-list des documents à demander au vendeur.

6. L'acte chez le notaire (rogito)

Le notaire italien est un officier public impartial. Si l'acheteur ne comprend pas l'italien, un interprète est obligatoire et une traduction est jointe à l'acte (art. 54-55, loi notariale 89/1913). On peut aussi acheter par procuration signée à l'étranger. Le prix est payé par des moyens traçables.

7. Les frais

Droit d'enregistrement, taxes hypothécaire et cadastrale, TVA si l'on achète à un promoteur, avantage « première maison », honoraires du notaire et commission d'agence : les taux dépendent du vendeur et de l'usage du bien. Le guide complet donne tous les pourcentages et un exemple de calcul sur un achat type.

8. Après l'achat

IMU sur les résidences secondaires, TARI et abonnements, et le code CIN si vous louez à des touristes.

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Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne les acheteurs étrangers à Sanremo, Bordighera et sur toute la Riviera di Ponente, avec une équipe multilingue. Écrivez à info@aquamarina.email ou appelez le +39 0184 26.16.87. Bureaux à Sanremo, Via Roma 32, et à Bordighera, Via Vittorio Emanuele 302.

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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un professionnel.