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Conformité urbanistique en Italie : RRE | Aquamarina

Avant d'acheter en Italie, une question compte plus que les autres : le bien est-il en règle ? Autrement dit, correspond-il à ce que la mairie (Comune) a autorisé et à ce qui figure au cadastre ? La RRE (Relazione di regolarità edilizia, rapport de conformité) est le document dans lequel un technicien met la réponse par écrit.

Attention : pour un bien situé en Italie, c'est le droit italien qui s'applique. Les diagnostics et délais que vous connaissez en France ne se transposent pas. Le notaire italien est, comme en France, un officier public impartial, mais il ne réalise pas d'expertise technique du bien.

Qu'est-ce que la RRE

C'est un rapport signé par un technicien habilité : geometra (géomètre), architecte ou ingénieur. Il compare l'état réel du bien, les autorisations d'urbanisme déposées à la mairie et les données et le plan du cadastre. Il indique en général :

• la description du bien et ses références cadastrales ;
• la liste des autorisations (permis, déclarations, éventuel condono, c'est-à-dire une régularisation d'abus) ;
• le résultat de la vérification, les éventuelles non-conformités et la façon de les régulariser.

La RRE n'est pas obligatoire. Elle est née comme bonne pratique entre notaires, ordres professionnels et associations d'agents immobiliers, par exemple à Turin en 2023. En revanche, la loi impose certaines déclarations dans l'acte de vente.

Deux vérifications : cadastre et mairie

Conformité cadastrale. Depuis le 1er juillet 2010, l'acte doit identifier le bien au cadastre, renvoyer au plan déposé et contenir la déclaration des propriétaires selon laquelle données et plan correspondent à l'état réel. Un technicien habilité peut l'attester à leur place. À défaut, l'acte est nul (art. 29, al. 1-bis, loi 52/1985, introduit par le décret-loi 78/2010).

Conformité urbanistique. L'acte doit citer les autorisations d'urbanisme du bien, sinon il est nul : art. 46 du DPR 380/2001 pour les constructions commencées après le 17 mars 1985, art. 40 de la loi 47/1985 pour les plus anciennes. Pour une construction commencée avant le 1er septembre 1967, une déclaration sur l'honneur du vendeur suffit.

À savoir : un plan cadastral à jour ne prouve pas que le bien est conforme pour la mairie. Le cadastre est un registre fiscal.

Acte valable ne veut pas dire bien conforme

En 2019, la Cour de cassation italienne, chambres réunies (arrêt n° 8230/2019), a jugé que l'acte est valable s'il cite une autorisation qui existe réellement et qui concerne ce bien, même si le bien ne lui correspond pas entièrement.

Le notaire peut donc signer malgré des non-conformités. Mais elles restent attachées au bien et passent à l'acheteur. Elles peuvent poser problème pour des travaux, un avantage fiscal, un crédit immobilier ou une revente.

Ce qui a changé en 2024 (« Salva Casa »)

Le décret-loi 69/2024, converti par la loi 105/2024, a modifié le code italien de la construction (DPR 380/2001) :

• État légitime (art. 9-bis, al. 1-bis) : il se prouve par l'autorisation de construction ou celle des derniers travaux sur l'ensemble du bien, complétée par les suivantes. Pour les bâtiments construits quand aucune autorisation n'était requise, on peut utiliser les premières données cadastrales et d'autres preuves (photos, cartes, actes).
• Tolérances (art. 34-bis) : un écart jusqu'à 2 % par rapport au projet n'est pas un abus. Pour les travaux réalisés jusqu'au 24 mai 2024, la tolérance va de 2 % à 6 % selon la surface utile (6 % sous 60 m²).
• Régularisation simplifiée des non-conformités partielles (art. 36-bis).

La Ligurie a sa propre loi régionale sur la construction (loi régionale 16/2008) et a adopté en 2025 des lignes directrices pour appliquer le Salva Casa.

Quand la demander

• Avant de signer le compromesso (contrat préliminaire). Contrairement au compromis de vente français, le droit italien ne prévoit aucun délai de rétractation. Si la vérification n'est pas encore faite, le compromesso peut subordonner l'achat à son résultat.
• Surtout pour les biens anciens, plusieurs fois rénovés, ou avec vérandas, combles aménagés, changements d'usage ou divisions.

Le technicien aura besoin de l'acte de propriété du vendeur, des autorisations, de la visura (extrait cadastral) et du plan, du certificat d'habitabilité (agibilità) et du diagnostic énergétique (APE).

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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un technicien habilité.