Le compromesso en Italie : guide de l'avant-contrat

Le compromesso, que la loi appelle contrat préliminaire de vente (contratto preliminare di compravendita), est le moment où l'achat d'une maison en Italie devient un véritable engagement. Vendeur et acheteur s'obligent à signer l'acte définitif (rogito) chez le notaire, à un prix et à une date convenus. Ce guide suit le droit italien, qui s'applique à tout acheteur, quelle que soit sa nationalité. Attention : il ressemble au compromis de vente français, mais les règles ne sont pas les mêmes, à commencer par l'absence de délai de rétractation.

1. De l'offre au compromesso
On part en général d'une offre d'achat écrite (proposta d'acquisto), souvent irrévocable pendant une durée fixée (art. 1329 du Code civil italien), accompagnée d'un chèque ou d'un virement. Dès que le vendeur l'accepte et que l'acheteur en est informé, le contrat est conclu (art. 1326 du Code civil). Si l'offre contient déjà tous les éléments essentiels, l'offre acceptée vaut déjà avant-contrat : lisez-la avec la même attention que le compromesso.

2. Un écrit complet
Pour un bien immobilier, l'avant-contrat doit être écrit, sinon il est nul (art. 1350 et 1351 du Code civil). Le notaire n'est pas obligatoire : un acte sous seing privé signé par les parties suffit. Il doit indiquer au moins :

• le vendeur et l'acheteur ;
• le bien, avec ses références cadastrales ;
• le prix, les modalités et dates de paiement ;
• la date limite de l'acte définitif ;
• la caparra ou les acomptes versés.

Il est prudent de préciser que le bien sera libre d'hypothèques et d'occupants, et conforme sur le plan urbanistique et cadastral. En Ligurie, on le vérifie avec la relazione di regolarità edilizia (RRE), à obtenir de préférence avant le compromesso.

3. Caparra confirmatoria ou acompte
La caparra confirmatoria (art. 1385 du Code civil) est la somme qui protège le mieux les deux parties. Si l'acheteur renonce sans motif valable, le vendeur la conserve. Si c'est le vendeur qui se retire, l'acheteur peut réclamer le double. La partie lésée peut aussi demander au juge l'exécution forcée de la vente (art. 2932 du Code civil) ou des dommages et intérêts. Un simple acompte (acconto) n'est qu'une avance sur le prix et n'a pas cet effet. La caparra penitenziale (art. 1386) est encore autre chose : le prix d'un droit de se retirer.

4. Pas de délai de rétractation
En France, l'acheteur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du compromis. En Italie, ce délai n'existe pas : une fois signé, le compromesso entre particuliers engage. Les règles de rétractation du Code de la consommation italien excluent expressément les contrats immobiliers (décret législatif 206/2005, art. 47, al. 1, lettre e). Si vous ne lisez pas bien l'italien, faites traduire le texte avant de signer, pas après.

5. L'enregistrement
L'avant-contrat doit être enregistré auprès de l'administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) dans les 30 jours suivant la signature (art. 13 du DPR 131/1986, modifié par le décret-loi 73/2022). On paie :

• un droit fixe d'enregistrement de 200 € ;
• 0,5 % des sommes versées à titre de caparra confirmatoria ou d'acompte, si la vente n'est pas soumise à la TVA ;
• un droit de timbre de 16 € par tranche de quatre pages.

Depuis le 1er janvier 2025, les acomptes sont eux aussi taxés à 0,5 % au lieu de 3 %, et l'impôt ne peut dépasser celui dû pour l'acte définitif (note à l'art. 10 du Tarif, partie I, DPR 131/1986, modifiée par le décret législatif 139/2024). Ce qui est payé est déduit des taxes de l'acte définitif. Il faut un code fiscal italien (codice fiscale) pour l'enregistrement. Quand la vente passe par une agence, l'agent immobilier est lui aussi tenu par la loi de faire enregistrer l'avant-contrat et en répond solidairement avec les parties (DPR 131/1986, art. 10 et 57).

6. La transcription chez le notaire : quand elle est utile
Un avant-contrat signé devant notaire (acte authentique ou acte sous seing privé authentifié) peut être transcrit aux registres immobiliers (art. 2645-bis du Code civil). L'acheteur est alors protégé si, avant l'acte définitif, une hypothèque ou une saisie est inscrite sur le bien, ou si le vendeur le vend à quelqu'un d'autre. La protection dure jusqu'à un an après la date prévue pour l'acte, et au maximum trois ans après la transcription. C'est plus coûteux, mais utile quand le délai jusqu'à l'acte est long ou que les sommes versées sont importantes.
Logements à construire : si vous achetez à un promoteur un logement encore en construction, l'avant-contrat doit être passé devant notaire et le promoteur doit fournir une garantie bancaire ou d'assurance sur les sommes versées (décret législatif 122/2005, art. 2 et 6).

En résumé
Avant de signer : vérifiez les documents du bien, préférez la caparra confirmatoria, fixez une date réaliste pour l'acte et envisagez la transcription si nécessaire.

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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.