Responsabilité du notaire en Italie : la nouvelle limite de 15 ans

En Italie, tout achat immobilier se conclut par un acte définitif (rogito) signé devant un notaire (notaio), officier public qui vérifie notamment les hypothèques, l'origine de propriété et les données cadastrales. Si le notaire commet une erreur, l'acheteur peut demander réparation. Depuis juin 2026, le droit italien fixe toutefois une limite : quinze ans à compter de l'acte.

Ce que dit la nouvelle règle
L'article 9 du décret-loi n° 100 du 12 juin 2026, converti par la loi n° 145 du 7 août 2026, prévoit deux choses :

• la prescription ordinaire de dix ans (art. 2946 du Code civil italien) reste en vigueur et court à partir du moment où le dommage pouvait être connu ;
• en tout état de cause, aucune action contre le notaire n'est possible plus de quinze ans après sa prestation, en général la date de l'acte.

Les quinze ans sont une limite absolue : une fois écoulés, l'action est éteinte, même si le problème n'est apparu qu'ensuite.

Pourquoi c'est important
Auparavant, il n'y avait pas de plafond. Les dix ans ne commençaient qu'au moment où le client pouvait découvrir le dommage, souvent bien après l'achat : lors d'une revente, d'une succession ou d'un contrôle bancaire pour un crédit. Une erreur vieille de vingt ans pouvait encore être contestée. Ce n'est plus le cas.

Quels actes sont concernés
La limite s'applique aux prestations notariales accomplies après l'entrée en vigueur du décret en juin 2026, même si le notaire avait été chargé avant. Les actes plus anciens restent soumis aux règles précédentes.

Une question ouverte
Le Conseil national du notariat italien propose de faire courir les dix ans à partir de la transcription de l'acte aux registres immobiliers, en général quelques jours après l'acte, car les données deviennent alors publiques. Les juges ne se sont pas encore prononcés.

Ce que cela signifie pour un acheteur
Faites les vérifications avant l'acte, pas des années après :

• faites contrôler la conformité urbanistique et cadastrale avant le compromesso ;
• demandez des visure (extraits hypothécaires et cadastraux) à jour et lisez le projet d'acte, traduit si nécessaire ;
• conservez une copie de l'acte et de ses annexes ;
• si quelque chose vous semble anormal après l'achat, faites-le vérifier tout de suite.

Ne transposez pas les règles françaises : le rôle du notaire et ces délais relèvent du droit italien.

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Article informatif : il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire.