Usufruit, droit d’habitation : acheter en Italie

Vous achetez une maison et découvrez que quelqu'un a le droit d'y rester. C'est plus fréquent qu'on ne le croit : le parent âgé du vendeur, la veuve du propriétaire, l'ex-conjoint avec les enfants, un locataire, un proche à qui la maison était prêtée. C'est le droit italien qui s'applique, même si certaines notions ressemblent au droit français. Il distingue les droits qui suivent le bien après la vente et les rapports qui n'engagent que le vendeur. De cette différence dépend si l'occupant doit partir après l'acte définitif (rogito) ou peut rester.

1. Usufruit : vous achetez, mais vous n'entrez pas
L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits, y compris en le louant (art. 978 et suivants du Code civil italien). En achetant au nu-propriétaire, vous acquérez la seule nue-propriété (nuda proprietà) : vous entrerez à la fin de l'usufruit. Celui-ci ne peut pas dépasser la vie de l'usufruitier (art. 979). L'acte qui le constitue est transcrit dans les registres immobiliers (art. 2643, n° 2) et s'impose alors aux acheteurs suivants.
Un détail compte : les baux consentis par l'usufruitier peuvent continuer après la fin de l'usufruit, jusqu'à cinq ans, s'ils résultent d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé ayant date certaine antérieure (art. 999). Demandez donc aussi si le bien est loué. Nous consacrerons un guide à la nue-propriété et aux prix.

2. Droit d'habitation : personnel, mais solide
Le titulaire du droit d'habitation (diritto di abitazione) peut habiter la maison dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille (art. 1022). Il ne peut ni céder ce droit ni louer la maison (art. 1024). Le contrat qui le constitue doit être écrit (art. 1350, n° 4) et transcrit (art. 2643, n° 4) : ce n'est qu'ainsi qu'il prévaut sur un acheteur ultérieur (art. 2644). La transcription exige un acte notarié, ou un acte sous seing privé authentifié ou reconnu en justice (art. 2657). Une feuille signée à la maison, sans notaire, ne peut pas être transcrite.
Il existe aussi un droit d'habitation prévu par la loi, sans contrat. Au décès d'un époux, le conjoint survivant a le droit d'habiter le logement familial s'il appartenait au défunt ou aux deux (art. 540, al. 2). Cas typique : vous achetez aux enfants héritiers alors que leur mère y vit encore. Certaines décisions ont jugé ce droit opposable aux tiers même sans transcription. C'est pourquoi, en pratique, le notaire demande au conjoint d'intervenir à l'acte ou de renoncer à son droit.

3. Le logement familial attribué après une séparation
Le juge peut attribuer le logement familial au parent avec qui vivent les enfants. La décision est transcrite et opposable aux tiers selon l'art. 2643 (art. 337-sexies). Si vous achetez à une personne séparée ou divorcée, vérifiez les registres et demandez une copie de la décision.

4. Comodato : le prêt à usage
Le comodato est le prêt gratuit d'un bien (art. 1803). Sans terme, l'emprunteur doit rendre la maison dès que le propriétaire la réclame (art. 1810). Avec un terme ou un usage précis, la restitution anticipée n'est possible qu'en cas de besoin urgent et imprévu (art. 1809). C'est un contrat entre les parties, non transcrit. Pour l'acheteur, le risque est pratique : un proche qui ne libère pas les lieux à temps, voire une procédure. Si le prêt concerne un logement familial avec enfants, l'appréciation du juge peut être plus complexe.

5. Le locataire
Le bail est opposable à l'acheteur s'il a date certaine antérieure à la vente (art. 1599). En général, c'est l'enregistrement, obligatoire, qui la donne. Au-delà de neuf ans, le bail n'est opposable à l'acheteur que s'il est transcrit (art. 1599, al. 3, et art. 2643, n° 8). S'il est opposable, l'acheteur devient bailleur à la place du vendeur, avec l'échéance déjà fixée.

Que vérifier avant le compromesso

• Une consultation des registres immobiliers (visura ipotecaria) sur le bien et les propriétaires : usufruit, droit d'habitation, attribution du logement familial, baux longs transcrits, procès en cours.
• Le titre de propriété du vendeur et, en cas d'héritage, la déclaration de succession : y a-t-il un conjoint survivant ?
• Qui habite la maison aujourd'hui et à quel titre : une déclaration écrite du vendeur et, si besoin, un certificat de résidence.
• La copie des baux ou des prêts à usage, avec l'enregistrement.
• Dans l'avant-contrat (compromesso) : la maison doit être remise « libre de personnes et de choses » à l'acte. En cas de doute, une partie du prix peut rester en dépôt chez le notaire jusqu'à la libération.

Rappel : le compromesso italien ne prévoit pas le délai de rétractation de dix jours du compromis de vente français. Ces vérifications se font donc avant de signer.

Notre méthode
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne acheteurs et vendeurs à Sanremo, Bordighera et sur la Riviera di Ponente. Avant l'offre, nous demandons qui habite la maison et à quel titre, nous faisons vérifier les registres avec le notaire et l'avant-contrat prévoit que la maison est libre à l'acte.
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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.