Place de parking en copropriété en Italie : ce que vous achetez

À Sanremo et Bordighera, la place de parking pèse sur le prix. Mais « avec parking » dans une annonce peut vouloir dire des choses très différentes : un box ou une place dont vous êtes propriétaire, le droit d'utiliser une place dans la cour commune, ou seulement l'habitude de s'y garer. Avant l'offre, mieux vaut savoir lequel des trois vous achetez. C'est le droit italien qui s'applique.

1. Une place en propriété
C'est un bien à vous : il a son propre identifiant cadastral ou l'acte le mentionne comme dépendance de l'appartement. Il s'achète et se vend avec le logement ou seul, et personne ne peut vous le retirer. Vérifiez qu'il figure dans le titre de propriété du vendeur et sur le plan cadastral, et qu'il correspond à la réalité.

2. Les parkings des immeubles plus récents
Pour les immeubles construits après 1967, le droit de l'urbanisme italien impose des surfaces minimales de stationnement. Dans certains cas, ces places sont liées aux appartements par la loi, quoi que disent les actes. Les règles ont changé avec le temps et dépendent de l'année de construction : pour un immeuble avec parking intérieur, faites vérifier la situation par le notaire avant l'offre.

3. Se garer dans la cour commune
La cour est une partie commune, sauf titre contraire (art. 1117 du Code civil italien). Chacun peut s'en servir sans en changer la destination ni empêcher les autres d'en faire autant (art. 1102). Donc :

• l'assemblée peut organiser le stationnement à la majorité, par roulement ou rotation des places, même avec une petite contribution (Cass. n° 14019/2023 et 26630/2018) ;
• elle ne peut pas attribuer des places fixes et permanentes à certains copropriétaires sans l'accord de tous ou un règlement contractuel (n° 9069/2022) ;
• l'attribution selon les tantièmes est nulle (n° 26226/2006) ;
• un stationnement toléré pendant des années, ou un accord verbal, ne devient pas un droit (tribunal de Pesaro, n° 536/2026) ;
• chaînes et poteaux posés par certains copropriétaires pour se réserver une place constituent une appropriation de la partie commune (cour d'appel de Salerne, n° 579/2026).

4. Parking en « usage exclusif » : attention
La formule est fréquente dans les annonces et les actes. Les chambres réunies de la Cour de cassation italienne (n° 28972/2020) ont exclu la création d'un droit réel d'usage exclusif sur une partie commune. Il faut alors établir ce que les parties voulaient vraiment : propriété, droit d'usage ou simple accord entre copropriétaires. Si vous payez plus cher pour cette place, faites d'abord lire l'acte au notaire.

Que vérifier avant l'offre

• Le titre de propriété du vendeur : la place est-elle citée ? Comme propriété, dépendance ou « usage » ?
• La fiche et le plan cadastraux de la place, s'ils existent.
• Le règlement de copropriété (regolamento) : contractuel (signé par tous ou repris dans les actes) ou voté par l'assemblée ?
• Les procès-verbaux d'assemblée sur le stationnement, les roulements et les attributions.
• Si la place est dans la cour : combien de places, et combien de copropriétaires.

Si vous habitez à l'étranger
« Posto auto » dans une annonce italienne ne veut pas toujours dire une place en propriété. Vérifiez-le avant de signer le compromesso : contrairement au compromis français, il n'offre pas de délai de rétractation de dix jours.

Notre méthode
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne acheteurs et vendeurs à Sanremo, Bordighera et sur la Riviera di Ponente. Avant l'offre, nous demandons le titre de propriété, le plan cadastral, le règlement et les procès-verbaux sur le stationnement, et l'avant-contrat précise exactement ce qui est acheté.
Appelez le +39 0184 26.16.87, écrivez à info@aquamarina.email ou venez à Sanremo (via Roma 32) ou à Bordighera (via Vittorio Emanuele 302).

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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.