Acheter en copropriété en Italie : que demander avant

Sur la Riviera, la plupart des appartements sont en copropriété (condominio), gérée par un syndic (amministratore) et l'assemblée des copropriétaires. Vérifier que le vendeur a payé ses charges n'est que le début : voir notre guide sur les charges de copropriété. Voici le reste : dommages anciens, travaux votés, procès, canalisations et cour, avec des décisions récentes. Attention : c'est le droit italien qui s'applique. Il n'existe pas d'équivalent de l'état daté français que le syndic établit pour chaque vente : les documents, il faut les demander.

1. Les dommages causés par les parties communes avant votre achat
Dans l'ordonnance n° 26902 du 15 octobre 2026, la Cour de cassation italienne a examiné des infiltrations venant des parties communes. La copropriété, condamnée à indemniser un copropriétaire, avait réparti la somme entre les propriétaires du moment, y compris des acheteurs arrivés après le dommage. Le principe : l'obligation d'indemniser ne passe pas à l'acheteur. Répond celui qui était propriétaire quand le dommage s'est produit. L'art. 63, al. 4, des dispositions d'application du Code civil italien vise les charges, pas les indemnisations.
Deux précautions. L'affaire a été renvoyée au juge du fond, qui pourra aussi examiner les clauses de l'acte : ce que vous signez compte. Et si l'on vous réclame une somme pour un dommage ancien, vérifiez tout de suite les dates avec un avocat : une décision se conteste dans les 30 jours (art. 1137 du Code civil italien).

2. Les gros travaux déjà votés
Pour la Cour de cassation, l'obligation de payer naît avec la décision qui ordonne les travaux, non avec la répartition ultérieure (n° 15547/2017 et 24654/2010). Ils reviennent donc à celui qui était propriétaire à ce moment, même si le chantier commence après l'acte. Une décision seulement préparatoire, qui évalue les travaux ou demande des devis, ne suffit pas : c'est celle qui approuve travaux et prix qui compte (n° 18793/2020). Si elle intervient après l'acte, c'est l'acheteur qui paie. Vendeur et acheteur peuvent convenir autrement, mais cet accord n'engage pas la copropriété (n° 14531/2022). L'acheteur répond aussi, avec le vendeur, des charges de l'année en cours et de la précédente (art. 63, al. 4). En pratique : précisez dans l'avant-contrat (compromesso) qui paie et comment, par exemple en soldant les échéances lors de l'acte (rogito).

3. Les procès en cours
Si vous achetez un bien déjà visé par un procès, par exemple un copropriétaire qui revendique une partie commune, le jugement vaut aussi contre vous (art. 111 du Code de procédure civile italien ; Cass. n° 11593 du 28 avril 2026). Pour obtenir réparation du vendeur, il faut une action distincte. Avant le compromesso, demandez s'il existe des litiges et faites vérifier les registres immobiliers.

4. Quoi obtenir, et de qui
Le syndic doit remettre au copropriétaire qui le demande une attestation sur l'état des paiements et les litiges en cours (art. 1130, n° 9, du Code civil italien). La loi parle du copropriétaire : c'est donc le vendeur qui la demande. Ce n'est pas une décharge : des régularisations peuvent apparaître plus tard. À obtenir avant l'offre, et à actualiser avant l'acte :

• attestation sur les paiements et les litiges ;
• procès-verbaux des dernières assemblées ;
• dernier bilan, budget et répartition ;
• règlement (regolamento) et tantièmes (tabelle millesimali).

5. Canalisations et colonnes d'évacuation
Les installations d'eau et d'évacuation sont communes jusqu'au point de dérivation vers les logements, sauf titre contraire (art. 1117, n° 3). Le raccord entre votre évacuation et la colonne (braga) a été jugé privé (Cass. n° 1027/2018) : s'il fuit, le problème peut être le vôtre. Un tuyau qui traverse un appartement mais dessert plusieurs logements reste commun, selon le tribunal de Castrovillari (n° 1055/2026). Dans les immeubles anciens, demandez s'il y a eu des infiltrations et des réparations.

6. Cour, parking et jardin en « usage exclusif »
La cour est commune sauf titre contraire (art. 1117, n° 1). Chacun peut s'en servir sans en changer la destination ni empêcher les autres d'en faire autant (art. 1102). La Cour de cassation a ainsi admis des vélos rangés en ordre, sans gêner le passage ni le garage (n° 26539 du 9 octobre 2026), tandis que le tribunal de Lodi a interdit le stationnement fixe d'une voiture sans titre (n° 106/2026).
Méfiez-vous des annonces avec parking ou jardin en « usage exclusif ». Les chambres réunies de la Cour de cassation (n° 28972 du 17 décembre 2020) ont exclu la création d'un droit réel d'usage exclusif sur une partie commune. Selon les commentateurs, il faut alors établir ce que les parties voulaient vraiment : propriété, droit d'usage ou simple accord contractuel. Avant de payer plus cher cette place, faites lire le titre de propriété du vendeur par le notaire.

Si vous habitez à l'étranger
Les décisions de l'assemblée s'imposent aussi aux absents : lisez les procès-verbaux, même si vous ne venez jamais. Et rappelez-vous que le compromesso italien ne prévoit pas le délai de rétractation de dix jours du compromis français : ces vérifications se font avant de signer.

Notre méthode
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne acheteurs et vendeurs à Sanremo, Bordighera et sur la Riviera di Ponente. Avant l'offre, nous demandons au vendeur d'obtenir les documents de la copropriété, nous les examinons avec vous et l'avant-contrat précise qui paie quoi.
Appelez le +39 0184 26.16.87, écrivez à info@aquamarina.email ou venez à Sanremo (via Roma 32) ou à Bordighera (via Vittorio Emanuele 302).

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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.