Acheter en copropriété en Italie : les charges à vérifier

Sur la Riviera, la plupart des logements sont en copropriété (condominio), gérée par un syndic (amministratore) et l'assemblée des copropriétaires. Dès l'acte, vous en faites partie, et c'est le droit italien qui fixe ce que vous pouvez hériter du vendeur.

1. Les charges impayées : année en cours et précédente
Si le vendeur n'a pas payé, la copropriété peut réclamer les charges aussi à l'acheteur, mais seulement pour l'exercice en cours et le précédent (art. 63 al. 4 des dispositions d'application du Code civil italien). Les dettes plus anciennes restent au vendeur, à qui l'acheteur peut se faire rembourser.

2. Les gros travaux déjà votés
Selon la Cour de cassation italienne, ils sont à la charge de celui qui était propriétaire le jour du vote, même si les travaux ou le paiement viennent après l'acte. Attention aux votes « de principe » qui renvoient la vraie décision à une assemblée ultérieure : si elle a lieu après l'acte, c'est à l'acheteur de payer. Un accord différent entre vendeur et acheteur doit figurer dans l'avant-contrat et ne vaut qu'entre eux.

3. Le document à demander
Le syndic doit délivrer, sur demande, une attestation sur l'état des paiements et les litiges en cours (art. 1130 n° 9 du Code civil). Avec les procès-verbaux des dernières assemblées, elle révèle à l'avance dettes et travaux prévus.

4. Le règlement de copropriété
À lire avant de signer, surtout si vous voulez louer ou exercer une activité. Un règlement « contractuel » peut interdire certains usages (par exemple la location courte durée) et vous est opposable s'il est publié au registre immobilier ou rappelé dans l'acte.

5. Après l'acte : informer le syndic
Le vendeur reste tenu avec vous tant que le syndic n'a pas reçu une copie certifiée de l'acte (art. 63 al. 5). Envoyez-la sans attendre.

6. Contester une décision
Une décision contraire à la loi ou au règlement se conteste dans les 30 jours (art. 1137) ; pour les absents, à compter de la réception du procès-verbal.

Notre méthode
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne les acheteurs étrangers à Sanremo, Bordighera et sur la Riviera di Ponente. Avant toute offre, nous demandons au syndic la situation des paiements et les derniers procès-verbaux, et l'avant-contrat précise qui paie quoi.
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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.