Directive « maisons vertes » : ce qui change vraiment pour acheter en Italie

Le 1er octobre 2026, la Commission européenne a adressé à l'Italie (et à huit autres pays) un avis motivé au sujet de la directive « maisons vertes » : l'Italie n'a pas présenté le projet de son plan national de rénovation des bâtiments, attendu pour le 31 décembre 2025, et a deux mois pour le faire. Sinon, Bruxelles peut saisir la Cour de justice de l'UE, mais ce n'est pas automatique. C'est une obligation de l'État : aucune amende pour les propriétaires de logements peu performants. Beaucoup de nos clients français nous demandent si un bien mal classé « perdra sa valeur » ou « ne pourra plus être vendu ». Voici ce que disent vraiment les textes.

Attention : ce n'est pas la loi Climat française. En France, la loi Climat et résilience interdit progressivement de louer les logements les moins performants (classe G depuis 2025). Pour un bien situé en Italie, c'est le droit italien qui s'applique, quelle que soit votre nationalité ou votre lieu de résidence, et l'Italie n'a aucune règle de ce type.

Ce qu'est la directive
C'est la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, (UE) 2024/1275, en vigueur depuis le 28 mai 2024. Les États devaient la transposer avant le 29 mai 2026. L'Italie ne l'a pas encore fait : les règles pour acheter, vendre ou rénover restent les règles italiennes actuelles, principalement le décret législatif 192/2005.

Ce qu'elle prévoit

• Un objectif pour l'État, pas pour chaque propriétaire : réduire la consommation moyenne d'énergie primaire du parc résidentiel, par rapport à 2020, d'au moins 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035. Elle se mesure sur l'ensemble du parc national, par mètre carré et par an : ce n'est pas la même baisse pour chaque logement.
• Au moins 55 % des économies doivent venir de la rénovation des 43 % de logements les moins performants, sans que tous doivent être rénovés d'ici 2030.
• Aucune obligation pour chaque logement d'atteindre la classe E en 2030 et D en 2033 : c'était dans les premières propositions, pas dans le texte final.
• Chaque État décide comment, dans son plan national de rénovation.
• Bâtiments neufs à émissions nulles : bâtiments publics dès 2028, tous dès 2030.
• Panneaux solaires : obligatoires sur les logements neufs au 31 décembre 2029 si c'est techniquement et économiquement faisable. Pas sur les logements existants.

Ce qu'elle ne prévoit PAS

• Aucune obligation directe pour le propriétaire de rénover avant une date donnée.
• Aucune interdiction de vendre ou de louer un logement mal classé : elle figurait dans les premiers projets et a été retirée du texte final.
• Les États peuvent exempter certaines catégories : bâtiments historiques et protégés, logements occupés moins de quatre mois par an (ou pour une durée limitée avec une consommation inférieure à 25 % d'un usage annuel) et maisons individuelles de moins de 50 m². Une résidence secondaire n'est pas exemptée d'office, et l'exemption des exigences énergétiques ne dispense pas de l'APE.

Chaudières à gaz
Depuis le 1er janvier 2025, la directive interdit les aides publiques aux chaudières autonomes à combustibles fossiles et demande leur sortie progressive d'ici 2040. En Italie, la loi de finances 2025 a déjà exclu des principales déductions fiscales les dépenses de 2025, 2026 et 2027 pour installer une chaudière unique à combustible fossile. Pour les systèmes hybrides (chaudière et pompe à chaleur), il faut vérifier les conditions. 2040 est une trajectoire que l'État doit fixer dans son plan, pas une obligation déjà en vigueur : selon la loi italienne, une chaudière à gaz existante ne doit pas être remplacée aujourd'hui.

L'APE, l'équivalent italien du DPE
En Italie, l'attestato di prestazione energetica (APE) est déjà obligatoire pour vendre ou louer (décret législatif 192/2005) ; l'échelle italienne va aujourd'hui de A4 à G. Avec la directive, les classes seront harmonisées dans toute l'UE, de A (émissions nulles) à G, l'APE sera valable 10 ans au maximum et sera aussi exigé au renouvellement d'un bail et après une rénovation importante. L'APE informe l'acheteur ; seul, il n'est pas une condition minimale pour vendre. Un DPE français n'a aucune valeur pour un bien en Italie : l'APE doit être établi par un technicien habilité en Italie.

Que faire aujourd'hui

• Si vous achetez : demandez l'APE avant de faire une offre. Un bien mal classé n'est pas invendable, mais le coût des travaux futurs doit entrer dans votre budget et dans le prix.
• Si vous vendez : un APE à jour et les justificatifs des travaux déjà faits facilitent la négociation.
• Si vous rénovez : partez de l'APE et de ses recommandations et faites faire une évaluation technique : aucun travail n'est imposé à tous (l'isolation par l'extérieur, par exemple, n'est pas exigée par la directive) et les travaux peuvent être faits par étapes. Vérifiez quels travaux bénéficient encore d'aides fiscales italiennes l'année des travaux, et faites d'abord contrôler la conformité urbanistique et cadastrale.
• Méfiez-vous de qui propose des travaux coûteux pour « se mettre en règle avec les maisons vertes » : aucune règle ne dit aujourd'hui quels travaux faire.

En résumé : aujourd'hui, rien ne change pour les propriétaires d'un logement en Italie. Rappel : c'est le droit italien qui s'applique, pas la loi Climat française, quelle que soit votre nationalité ou votre lieu de résidence. Cela changera quand l'Italie adoptera sa loi de transposition et son plan national. Nous mettrons cette page à jour.

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Mis à jour le 3 octobre 2026. Article informatif : il ne remplace pas le conseil d'un technicien ou d'un expert-comptable.