Si la vente échoue : la caparra et le droit italien

Vous avez signé le compromesso (l'avant-contrat italien) et versé une caparra. Puis un problème survient : prêt refusé, vendeur qui change d'avis, autre maison trouvée. La réponse dépend du droit italien, quelle que soit votre nationalité.

1. Pas de délai de rétractation
Une fois signé, l'avant-contrat engage les deux parties (art. 1372 du Code civil italien). Contrairement au compromis de vente français et à ses 10 jours de rétractation, le compromesso italien engage dès la signature.

2. La caparra confirmatoria
C'est la plus courante (art. 1385).

• Si l'acheteur ne signe pas l'acte sans motif valable, le vendeur peut se retirer et garder la caparra.
• Si c'est le vendeur, l'acheteur peut se retirer et réclamer le double.

La partie qui a respecté le contrat peut aussi demander au juge l'exécution forcée (jugement qui transfère le bien, art. 2932) ou la résolution avec dommages-intérêts, à prouver. Les deux voies ne se cumulent pas.

3. La caparra penitenziale
Si le contrat la qualifie de « pénitentielle » (art. 1386), elle est le prix d'un droit de se retirer : qui renonce la perd (ou la rend au double), sans autres dommages. Le mot écrit dans le contrat change tout.

4. Si le prêt est refusé
Si l'achat dépend d'un crédit, il faut l'écrire comme condition (art. 1353) : « si le prêt n'est pas accordé avant le …, le contrat est sans effet et la caparra est restituée ». Sans cette clause, le refus du prêt ne vous libère pas.

5. Si l'acte n'est pas signé : la mise en demeure
Après la date prévue, on peut adresser une mise en demeure écrite avec un délai d'au moins 15 jours ; passé ce délai, le contrat est résolu (art. 1454). Le manquement doit être sérieux (art. 1455).

6. Documents manquants et mauvaises surprises
Il y a aussi manquement si le vendeur ne fournit pas les documents nécessaires ou si apparaissent des hypothèques, saisies ou irrégularités non déclarées. D'où l'importance des vérifications avant l'offre.

Notre méthode
Depuis 2003, Aquamarina Real Estate accompagne les acheteurs étrangers à Sanremo, Bordighera et sur la Riviera di Ponente. Avant toute offre, nos collaborateurs techniques vérifient le bien ; dans l'avant-contrat, nous écrivons clairement le type de caparra, les conditions et les dates.
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Guide informatif : il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.